无锡乡镇红盘的突围

2021-10-15       浏览次数:160

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近两年来,随着无锡地价全面刷新,不少房企为了减少开发成本、降低风险,纷纷开始调整布局思路,除了目前逐渐兴盛的“合操项目”之外,更多房企选择了离开核心区,将开发区域下沉至乡镇板块。相比于在核心板块打造精品项目,在乡镇区域开发的确更加稳妥安全。首先土地成本就大大降低。数据说话,目前无锡地价天花板的经开区,地价基本封顶19500元/,锡东新城、惠山新城、天一新城等热门区域的地价,也清一色超过15000元/㎡,河埒口、梁溪区等老牌优质住宅区,土地存量本就几近于无,要成功拿地更是中了头彩。
 
虽然相比于周边南京、苏州等城市,无锡地价尚不算高,但这个数字带给房企的资金压力却绝不容忽视,更不用提后期营销过程中,房企还要面临神仙打架的市场,在优质项目频出的市场中脱颖而出,抢夺购买力。相比之下,乡镇板块地价就温和的多,虽然也有鸿山、梅村等近两年异军突起、完成土地价值释放的板块,但广大乡镇区域中,仍不乏优质的洼地可供房企“淘金”。
 
惠山区除了两大新城之外,钱桥、洛社等优质板块地价才将将破万,阳山、玉祁地价更是4位数,不能说不香。同样乡镇区域众多的锡山区,也有东港、锡北、羊尖、宛山湖等众多优质板块,地价均在万元上下浮动。就连一度被认为是人居高地的滨湖区,其区域内的马山、胡埭等板块,地价也尚处于低谷。开发商若诚意开发,选择范围并不少。

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与低地价相对应的另外一个事实是,这些曾被主流市场边缘化的乡镇,不少都经济实力强劲,自带充足购买力。不提年年上榜百强镇名单的洛社和东港,单论无锡的任意一个小镇,都来头不小。

地处太湖西北侧的胡埭,是苏南“工业重镇”的典范,全镇7.1万人口,企业总数超过1800家,相当于平均29人就拥有一家企业;无锡东大门的羊尖,则以突出的工业水平积累了最早的财富资本,早于10年前就突破的“百亿”,近年来更是积极推进产业转型,成功挤入“千强镇”名单;惠山区的玉祁,更是无锡起步最早、发展最快的乡镇之一,1983年,全国评选出7个“亿元乡”,玉祁正是其中之一,2008年,玉祁又获得“双百亿强镇”之称,板块底蕴深厚。

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在无锡城市发展、经济上行的过程中,这些乡镇板块所做的贡献绝对不容忽视,2018年,无锡以10500亿元的经济总量,正式迈入万亿俱乐部,其中工业、产业强盛的乡镇板块,占据了这一数据的半边天。
 傲人的经济实力,造就了民富的基础,在这些板块中,的确不乏身家斐然的富人可以为优质产品买单,这也给了房企在乡镇拿地深耕的信心。
除此之外,经济实力+洼地属性,又造就了乡镇板块另一重颇为吸引人的条件——板块上升空间,单单看新吴区鸿山短短一年内土地价值的跃升就足以让人产生更多想象空间,趁低洼时入手获取第一波红利,成为不少房企择址乡镇打造项目的底层逻辑。
 
平心而论,无须追究区位配套、板块市场等更多因素,仅上文所说的资金压力小、购买力旺盛、前景可观这三个诱人的条件,就足以让更多主流房企青睐乡镇板块,并乐于在此打造精品项目。
 
但开发产品容易,要真正在这些地方打出一番天地却不甚简单。要知道,乡镇板块的区位条件和主力购房人群不同,意味着产品打造逻辑也不会相同,我们从近几年来较为热门的乡镇红盘中,就能轻易窥见这些房企在项目规划上与众不同的策略。
 
最为明显的就是,区别于热门板块拥有大量的投资群体和租客,住惯了开阔的自建房的乡镇置业群体却以改善自住为主,对于住房空间感拥有着更高要求。
 
因而不少热门的乡镇项目都选择在户型上做文章,将100㎡以内的小户型占比缩减,打造更多120-140㎡的三房和四房大户型,这样的户型,方便乡镇家庭两代、三代人共同居住,满足其一步到位的想法。
 
还有的项目在简单的扩充户型面积之余,在设计上着重凸显户型开阔感,满足改善群体的空间需求。
 
这点,惠山钱桥板块的建溪朗诗御萃里深得精髓。
 
单从户型图就能看出来,不同于普通项目考虑到实用性,习惯在户型内尽可能做出多个卧室,建溪朗诗御萃里反其道而行之,将舒适度放在了首位,就连88㎡小户型都做到了宽阔方厅,通透明亮。138、150㎡的大户型,更是自带双阳台和露台,,拥有充足的自由改造空间,轻松打造墅居感受。
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也正是因为精准抓住了板块购房者需求,建溪朗诗御萃里也在区域内一炮而红,成为板块不少终极改善的置业选择。
 
同样户型设计上着重凸显“墅感空间”的,还有位于新吴区鸿山的康桥悦蓉园,尤其是其近日推出的四房户型,尽管户型面积才127㎡,缺做到了6.8米开间的奢阔大横厅,配以绝佳的观景阳台,视觉观感做到了170㎡,这也正迎合了鸿山高端置业群体的改善需求。
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从户型设计方面深挖乡镇购房者的需求是一个不错的途经,若是实力足够,专注于品质本身进行突围也是一个思路,去年清盘的的北控雁栖湖就是最佳案例。
 
2019年,北控首入无锡,选址于滨湖区乡镇板块胡埭打造了其在无锡的首个力作北控雁栖湖
 
相比于其他乡镇板块,胡埭的品牌房企开启的较晚,直到2017年才正式拉开,而且由于板块土地出让缓慢,板块内先后仅迎来新力、中海两家品牌房企,这就使得不少胡埭购房者对于住房品质这个概念,还未十分清晰。
 
北控雁栖湖的面市,则直接刷新了胡埭人对于商品房品质的想象,人们第一次知道,项目是可以全石材干挂立面的,阳台是可以设计大面积玻璃篮板的,社区内是可以打造千平镜面水景的,精装是可以采用更节能灵活的德国威能燃气锅炉供暖的。种种神级设计之下,市场对于北控产品的反馈,已无需赘述,其三开三罄的战绩就足以说明一切。
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除此之外,还有一类乡镇红盘,其大受市场追捧的秘诀,既不是户型设计开阔,也并非单以品质见长,而是通过研究板块需求,因地制宜打造差异化产品。
 
热度最高的就是今年首次面市的安兰诺雅
 这个项目,是绿地香港的又一最新力作,选址于马山。而马山,则一直是无锡旅游资源最为密集的板块之一,自1992年开始,马山就是全国12个国家级旅游度假区之一板块内森林覆盖率高达80%,每逢小长假,就有不少远道而来的客人来此度假休闲。正是嗅到了这一板块特点背后潜藏的市场,绿地在进行产品定位规划时,选择了较为别致的“度假式住宅”。从示范区打造就能看出安兰诺雅浓浓的海边度假感,高大的热带植物、1万平游艇式超级会所、流动海岸的会客厅,配以蓝色泳池、阳光沙滩、下沉卡座等设计,入目就是度假式的享受。

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除了绿地之外,还有如实地一般,首次将“黑科技住宅”带入乡镇板块的房企,代表作就是今年掀起热潮的实地常春藤。这个项目,主打的是实地擅长的“黑科技”理念,户内设计了诸多令人眼前一亮的设计,比如厨房内可以搜索菜单和播放音乐的大理石案板,比如能对饭菜自动保温的智能热能板,比如自带电磁炉功能的餐桌,还比如客厅内一键转换的影院模式、自带充电功能的茶几、冬季可自行加热的沙发坐垫等,处处充满着惊喜。
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而之所以受到热捧,除了本身设计亮眼之外,还在于实地开启了无锡乡镇科技住宅的先河。要知道,虽然近两年来智慧住宅概念早在无锡蔚然成风,前有朗诗三恒科技系统,后有爱情地产的五恒科技系统,中间还夹杂着金茂、美的等多个科技智慧产品,但他们清一色都选择在了核心热门区域,而乡镇板块的购房者,纵使手持现金,也无法在本地买到高科技住宅。在此情况下,实地常春藤的出现,无疑是踩准了玉祁改善置业群体对于科技住宅的需求,属于以打造差异化产品制胜的又一典范。
如今,随着乡镇板块地价持续刷新,可以想见未来乡镇项目房价也将逐步上行, 未来的乡镇板块楼市,还将更为精彩。


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